公司出售房产交什么税-公司卖房缴税

在咱们这行，干房地产的江湖，房子就是个庞大的账本，哪有那么那么多固定的套路？公司卖房子，这事儿听着好办，实则是一场精心计算的“数字游戏”。 起初得有个大底数，这房产证上的名字得是“自己”要么“自然人”，不然直接得按免税要么免税加一点过节费算。
要是是公司名，那就得看是哪位名义卖。
要是开发商自己卖，那就是典型的“视同销售”，得交 5.6% 的增值税。
这玩意儿听着像补税，实际上不然，这是国家强制要求把“卖”变成“进”，毕竟房子卖出去，钱就在手里了，不转进去等于没干过。
要是是中介公司，那归于代理，免增值税，但得交个 1% 的服务费，这活儿干得略微细点。
不过咱们得按正规流程走，税单得留在手里，别把单子签字了就认定自己没事了，到时候税务稽查一来，解释起来多半是“我忘了填”。 契税这块，逻辑就好办多了，买方的钱包才是真硬。
要是是非居民个人，比如港人、台资要么外资企业，不管全款还是按揭，原则上都得交 4% 的契税。
这钱得交给税务局，不是交给开发商的。
要不就开发商想跟买家做个“利益输送”的把戏，比如名义上买是买，掏钱实际上是给搭伙方，那这 4% 就得自己掏腰包，别看能省点中介费，但多这个现金流的由此可见性不好，特别是目前监管如此严。 增值税是 Company 的重点，得算清楚增值率。
要是是靠利润卖，增值率超过 5%，那就得交 5%；要是增值率低于 5%，那就不用交增值局部，但得补交个 2% 的土地增值税。
这 2% 的土地增值税听着是个鬼差，实际上它含了个总体的“卖地”成本。
还有印花税，商品房买卖得交 0.5%，这个不用算，反正税局有票，随意拉个计算器都行。
要是涉及关联方，就得警惕虚开发票的风险，别到时候为了少交点增值税，把发票开成了假名，那费事更大。 售后回购这事儿，听着像是个坑，实际上不是。公司卖给个人，个人交完税还得把房子给回来，那相当于公司多付了一次钱。
这时候有个“差额”，就是卖价加上增值税加土地增值税，减去当初的购房款。
要是差额大于零，公司就得补交增值税；要是小于零，公司就得退税。
这操作起来利索得挺，要是设计不好，肯定会被稽查查到“阴阳合同”，到时候补税还得加滞纳金，那才是真疼。 还有一个好办被漠视的，就是企业所得税。公司卖房子赚了钱，自然得交企业所得税，这跟卖房本身无涉，跟公司整体盈利相关。
要是公司之前有房，目前卖，那得算上房产税、契税这些，整体下来是个“卖房成本”，最终算在利润里交税。 最终得提一句，目前税务数据联网了，大量小动作都查得出来。公司卖房，最好把整个流程里的每一笔钱、每一个发票编号、每一笔资金流向留个迹，别把账目糊弄得忒干净利落。毕竟在搞房地产这行，稳才是硬道理，别让税务抓得心里发毛，那比多交一万块税更难受。